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房屋租赁合同效力

时间:2017-01-15来源:海达范文网

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篇一:房屋租赁合同法律效力审查

房屋租赁合同法律效力审查

一、房屋租赁概念

由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用,房屋消费者通过定期交付一定数额的租金,取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。

房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋租赁双方当事人必须签订书面合同。房屋租赁合同中应包括如下方面的主要条款:出租房屋的范围、面积;房屋租赁的期限、用途;租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上,双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记,领取《房屋租赁证》。

此外,承租人在经出租人同意后,还可以在其承租的期限内,将承租的房屋出租给新的承租人。

二、房屋租赁合同法律效力审查

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。

(一) 合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。

如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。

只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:

(1)未依法取得房屋所有权证的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)权属有争议的;

(5)属于违法建筑的;

(6)不符合安全标准的;

(7)已抵押,未经抵押权人同意的;

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。

在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。

(四) 是否进行过登记备案。

《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。

篇二:违法建筑租赁合同的效力如何

违法建筑租赁合同的效力如何?

违法建筑,又称违章建筑,是指违反《城乡规划法》的规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋或临时性建筑,以及超过使用期限的临时建筑。实践中,将违法建筑对外出租的情况并不少见。本文将对违法建筑租赁合同的效力,以及房屋租赁合同无效后的处理进行解析。

一、违法建筑租赁合同的效力

根据《合同法》第五十二条第(五)项规定,“违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。”《城乡规划法》对违法建筑的规定属于强制性规定,违法建筑租赁合同的效力应属无效。

此外,根据最高人民法院《城镇房屋租赁合同案件解释》第二条的规定,“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证,或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”

二、房屋租赁合同无效后的处理

《合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”具体到房屋租赁合同而言,因违法建筑导致合同无效后的处理主要包括以下几个方面:

(一)返还房屋

房屋租赁合同无效后,承租人占有使用租赁房屋的法律基础已经丧失。因此,承租人应当将其依合同而取得的财产即租赁房屋返还给出租人。

(二)支付房屋占有使用费

《城镇房屋租赁合同案件解释》第五条第一款规定,“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予以支持。”

据此规定,房屋租赁合同无效,出租人可以参照合同约定的租金标准要求承租人支付使用费。

(三)按过错分担损失

根据《城镇房屋租赁合同案件解释》第九至十三条规定,承租人经出租人同意装饰装修,出租人同意利用的装饰装修,可折价归出租人所有。出租人不同意利用的装饰装修,对未形成附合的,可由承租人拆除;已形成附合的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人可

房屋租赁合同效力

要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

综上,房屋租赁合同因标的物是违法建筑而被认定无效的,承租人应归还房屋给出租人,并按对房屋的实际使用情况,参照租赁合同约定支付房屋占有使用费;合同无效所造成的损失,包括承租人的装修现值等,应由双方根据过错程度予以分担。

篇三:房屋租赁合同的效力纠纷

房屋租赁合同的效力纠纷

【案由】威海市环翠区某房屋系王某私人房产。2012年6月1日,王某与张某签订了书面的房租租赁合同。合同约定:王某将上述房屋出租给张某作为经营场所使用;租赁期限为一年;年租金10万元,合同签订之日张某先支付租金5万元,其余租金于2013年1月1日前付清;王某需无条件为张某办理营业执照提供相关资料、手续;如果任何一方欲提前解除合同,则需提前一月书面通知另一方。租赁合同签订当日,张某支付了5万元租金,王某向其出具收据一张。张某将租赁得来的房屋准备用于餐饮经营。2012年7月15日,张某到威海市环翠区工商局申办营业执照,但工商局以禁止以居民楼中的房屋作为经营场所从事餐饮活动为由拒绝为张某办理营业执照。张某把持着房屋钥匙直到2013年4月底才交付王某。

2013年5月,张某起诉至环翠区人民法院,以该房屋不能作为餐饮经营场所,致使其合同目的不能实现为由,要求确认租赁合同无效;要求王某返还已付租金5万元。

【办案经过】被告收到法院传票后,委托律师代理该案件。

律师接到被告委托后,认真查看了案件相关资料。律师认为,原告张某与被告王某签订的租赁合同系双方真实意思表示,且合同内容并未违反法律和行政法规的强制性规定,故租赁合同真实有效。而张某关于房屋租赁的特定用途为从事餐饮经营的主张没有法律和事实依据,因为双方签订的租赁合同中并没有特别约定,该房屋用于某一具体经营使用。至于原告要求返还已付租金的请求也是不合理的。合

同履行中,被告将租赁物按期交付原告使用,并不存在违约行为,因此,被告作为出租方应该享有按约收取租金的权利。虽然原告未能领取营业执照,但原告一直掌管房屋的钥匙至2013年4月底,所以房屋租金应自2012年6月计算至2013年4月30日止。律师根据上述对案件的分析,在2013年6月5日第一次庭审时提出了如下的答辩意见:

一、被告按约将租赁房屋交付原告使用,不存在违约行为;原告无法从事餐饮经营与被告无关,因此被告无需承担违约责任。

本案中,原、被告签订房屋租赁合同时,双方并没有明确出租房屋的用途,仅注明为“经营用房”。合同签订后,被告将房屋按约交付原告使用,原告也按照合同约定于合同签订当日支付5万元租金,由此可见,双方均按约履行了合同义务,并不存在违约情形。合同履行中,原告以进行餐饮经营向环翠区工商局申办营业执照,但得到工商部门的拒绝,理由为法律禁止以居民楼中的房屋作为从事餐饮经营活动场所。此种情况下,原告无法经营餐饮业的责任与被告无关,因此被告无需承担违约责任。

二、按照原告实际占用房屋的时间计算,被告无需向原告返还租金;原告还应另外支付被告租金33334元。

原告实际占用租赁房屋的时间应自2012年6月1日起,截止到原告将租赁房屋的钥匙交付给被告之日止,即2013年4月30日。原因是:不论是在原告申请办理营业执照期间还是其后的一段时间,原告一直保管着所租赁房屋的钥匙直至2013年4月30日。该行为表明

原告在此期间始终控制并使用着租赁房屋。至于原告是否实际经营并不影响被告收取房屋租金的权利。2013年4月30日后,原告对租赁房屋已无实际控制权,也就没有给付被告租金的义务。按照双方租赁合同的约定,自2012年6月1日起,租期为一年的租金总额为100000元,即平均每月租金8334元;原告实际占用租赁房屋长达10个月(自2012年6月1日起至2013年4月30日止),即应付租金为83334元;现原告仅支付租金5万元,尚欠33334元。综上,被告无需向原告返还租金,反而原告应补足实际应付租金差额33334元。 律师在陈述完上述答辩意见后向法庭表示,考虑到原、被告双方

有调解结案的意向,并征求了被告张某意见,暂不向原告提起反诉。 在第一次庭审当天,原告以另有其他证据但未带来为由,向法庭申请暂时休庭。2013年6月14日,环翠区人民法院就本案举行第二次庭审。原告又就起诉的事实和理由进行补充。原告在法庭上又以“原、被告签订房屋租赁合同时,未到房产管理部门办理备案登记手续为由”,主张双方签订的租赁合同无效。针对原告的主张,律师从《城市房屋租赁管理办法》第十四条法规的效力角度,提出如下答辩意见:

一、《城市房屋租赁管理办法》中关于房屋租赁合同登记备案制是行政机关针对房屋租赁行为所采取的一种行政管理手段,目的在于方便行政机关进行管理,该备案制虽作为房屋租赁合同变动的必经程序,但是不作为房屋租赁合同生效的程序要件。

二、租赁合同作为《合同法》中规定的十五个有名合同之一,《合同法》就租赁合同的生效条件并无特别规定,因此应当适用《合同法》

通则中关于合同生效的规定,即房屋租赁合同自原、被告双方签订时生效。

【审理结果】法院审理后采纳了律师的答辩意见,认为,房屋租赁合同系双方真实意思表示,且合同内容并未违反法律和行政法规的强制性规定,故租赁合同真实有效;《城市房屋租赁管理办法》中关于房屋租赁的登记备案制,性质属对租赁房屋行为的行政认可,仅对租赁合同效力起证明作用,并非决定作用;双方签订合同时,没有就房屋的具体用途加以明确约定,且在合同履行过程中,被告并无违约行为,因此,法院驳回了原告的所有诉讼请求。

该案虽然标的额不大,但确是我们日常生活中经常遇到的问题之

一。通过办理该案,一方面厘清了城市房屋租赁合同备案制的性质,另一方面也提醒所有城市房屋的承租人:在签订租赁合同的时候,一定要将房屋的具体用途写明在合同中,避免出现本案中原告所遇状况后却无能为力的局面。


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