首页 工作总结工作报告工作计划演讲稿自我鉴定思想汇报心得体会 述职报告实习报告 公文书信 职场知识 范文大全 资源下载

租赁合同的履行期限

时间:2016-12-13来源:海达范文网

相关热词搜索:

篇一:租赁合同,算附期限

篇一:租赁合同期限规定

租赁合同期限规定

一、租赁合同期限规定、租赁合同有效期、租赁合同最长期限

1、合同法第214条规定:

租赁期限不得超过20年,超过20的,超过部分无效

租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

2、根据以上规定,(包括定期租赁合同、不定期租赁合同以及续订房屋租赁合同)的最长期限为20年。

3、房屋租赁期限最长20年:

是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;

并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。

4、这样规定,给双方当事人在20年期限届满后有补充、调整的机会,有利于公平原则的实现。

5、如果租赁合同20年到期时,双方当事人仍然希望保持租赁关系,可以采取两种方式: 一是并不终止原合同,承租人仍然使用租赁物,出租人也不提出任何异议,这时法律规定视为原合同继续有效,但租赁期限为不定期,双方当事人形式了不定期租赁关系,这种状况称之为合同的法定更新;

二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签租赁合同,当事人可再订租期为20年的合同,此称约定更新。

6、定期和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。

7、续订的房屋租赁合同的租赁期限不得超过20年,房屋租赁期间届满,当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

8、房屋租赁期限超过20年,并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效,也就是租赁期限按20年计算。

二、解除租赁合同通知书、终止租赁合同通知书、终止租赁合同协议书、无固定期限租赁合同

1、解除租赁合同通知书

2、租赁合同终止协议

3、无固定期限租赁合同

深圳律师:黄华(12年律师经验)

律师咨询:132,4296,6417(免费)

执业律所:广东蛇口律师事务所(中国首家律所) 律所地址:深圳市南山区创业路海王大厦a座14层篇二:房屋租赁合同的期限和形式的规范

律师提示:房屋租赁合同的期限和形式的规范

案例:租房期限双方存争议,租房者利益受损

肖先生和钱先生是朋友,肖先生有一套公寓。钱先生的公司在郊区注册但想在城区办公,于是与肖先生协商口头达成协议,由钱先生租肖先生的这套公寓使用,租期两年,但没有签订什么书面的协议。

可是半年过后,双方因为一些其它的事关系恶化、矛盾越来越大。肖先生提出解除双方的租赁合同。可是钱先生不愿意,一方面是钱先生因为矛盾和肖先生斗气,另一方面肖先生用公寓办公搬家涉及电话号码的变更、公司宣传资料的地址调整等很多事情,很不方便。于是肖先生提出要么按约定的两年期限履行,要么钱先生要赔偿肖先生因搬家产生的损失才可以解除。

后来,肖先生到法院起诉,要求钱先生搬出公寓。钱先生主张双方已达成协议租期为两年,

现在未到租期,要求继续履行,驳回肖先生的诉讼请求。

法院经审理认为:

双方事实上已形成租赁关系,但就租赁期限双方存在争议,钱先生主是是两年,但未提供合同等书面证据,肖先生也不认可。而且按照《合同法》的规定“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”

法院据此认定双方的租赁为不定期租赁,任何一方均有权随时提出解除租赁合同,肖先生已通知钱先生解除租赁合同,并给了钱先生一个多月的时间准备搬家,已经尽了法定的义务。据此法院判决解除双方的租赁合同,钱先生限期搬出所租公寓。

律师提示:房屋租赁合同的形式和期限有什么特殊规定?

1、 房屋租赁合同应该采取书面方式。

“口头协议”由于发生争议时其内容的不可证明性,对双方都存在不确定风险。就房屋租赁合同而言,关于形式和期限在《合同法》第二百一十五条中有规定,“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”

2、 定期租赁和不定期租赁有什么区别?

定期租赁和不定期租赁的区别就在于合同期限是否明确方面不同,定期租赁在签订合同时有一个明确的期限约定,而不定期租赁则没有这个明确的期限。

这一点不同,在实践中对双方的权利影响很大,定期租赁的,在约定期限到来前,无法定或约定理由一方提出解除合同的,属于违约行为,另一方可以拒绝或要求其承担违约责任。而不定期租赁任何一方均可以随时提出解除合同,只要给对方合理的准备时间即可。

《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

房屋租赁合同和其它合同不同,突然解除对双方都可能产生不利影响,对出租人而言,要尽快找新的承租人,否则就面临房屋空置的损失。对承租人而言要找新的承租地点,这倒在其次,很多人租房子是为了经营,好不容易招揽了固定的客源,一旦搬家这个损失往往无法计算,实践为房东看房客经营红火想收回房屋自营或加价出租的事情很多,房客往往就是吃了“不定期租赁”的亏。就算不是经营是自住,随着房价和租金的上涨,在同样的区域,过几个月或一年后,原来的租金水平就未必能租到原来的房子了。

而这些风险,在双方形成租赁合同时往往并不为双方所注意,很多人在面临对方突然提出解约时,往往是不理解“凭什么呀?我房租一直交,住得好好的,你说解除就解除?”可从法律上讲,不定期租赁,确实是说解除就解除,只要给合理的期限就可以。所以,一旦产生的争议和风险,后悔也就晚了。

针对这种风险,律师认为,房屋租赁合同双方不但应该采取书面方式,而且应该有明确的期限约定,以避免一方突然提出解约,给对方造成不必要的损失。

3、 租赁期限最长不能超过20年。

之所以有这样的规定,最主要的原因应该是我国的一些特殊的财产国有制度,比如土地国有,一些房屋和土地的交易受到限制。而往往有些交易者为了规避这种限制就想出“长期租赁”或“永久租赁”的变通办法。

针对这类的规避法律的行为,《合同法》作出了对租赁期限的限制性规定“最长不得超过20年”,如果双方约定的期限超过了这个限制,那超过部分就是无效的。

我个人认为,房屋租赁期限是不宜过长的。现在租房自住的,很少有长年租住的需要,一般长期限的租赁往往是出于经营的需要,可这种长期经营的租赁对交易双方都有些不便和风险。因为在数年甚至十几年的租赁期间,房屋的价值、周围的租金水平都会有大的变化,您想想您现在住的地方十年前的房租和现在的房租就明白了。

而一旦这个租金水平发生大的变化交易的稳定性就会受影响,如果当初的租金高了,承租人就会想办法违约解除合同。如果周围地段租金大涨,房东肯定吃大亏了,一旦房东感到吃亏一定会想方设法找承租人的毛病或设置障碍解除双方的租赁合同,这种可能造成交易不稳定的因素,整体来看,其实对哪一方都不利。

所以,长期租赁双方都要谨慎,如果期限真的要比较长,律师认为为公平起见,在合同中双方应该对租金的标准留下一定变化的余地,比如约定三年或五年后依据某种客观的标准进行调整,这样能平衡双方的利益,对双方公平,才真正有利于交易的稳定。篇三:附条件的合同与附期限的合同

附条件的合同与附期限的合同

附条件的合同、附期限的合同都是对合同生效或失效进行特别约定的合同,实际上是对合同进行精细化管理、提高风险控制能力的一种重要手段,熟练地掌握和运用这两种合同就可以灵活自如地应付许多复杂的情况。

(一)附条件、附期限合同的用途

在一般情况下,合同都是在最后一方签字或盖章后生效的,这主要因为绝大部分合同是在签订后要立即履行或作履行准备的。而对某些特殊的交易,虽然双方已经有了各类权利义务的约定,但合同还不需要立即履行,合同的生效必须等待一个特定的条件成就。如果双方约定的条件成就了,则双方按合同中的约定履行、如果条件未成就则双方无需履行。从这个意义上理解,附期限的合同其实是附条件的合同中的一种而已。

附条件的合同是一种锁定风险与权利义务的高级合同。任何交易都是存在风险的,但风险的高低有时与收益高低成正比,因而某些偏爱高风险、高收益的投资者并不会因风险的增加而止步。而附条件的合同则既可以充分地约定交易各方的权利义务,又可以用于有效地控制风险。交易的风险按交易内容、环境的不同往往可以分解为几类,而每类风险又可以识别出产生风险的要素与控制风险的要素,如果这两种要素之间的关系确定,则可以约定当控制风险的要素具备、控制风险的条件成就时合同开始履行。

以房地产开发为例,由于房地产行业是资金密集型行业,有众多的投资者往往会约定待某一方取得土地使用权后,各方共同组建房地产开发公司或对现有房地产企业进行股权收购等方式共同投资。这样的约定即是一种简单的附条件的合同,当一方取得了土地使用权后,双方的合作即按合同约定履行,如果另一方未能取得则双方不再履行。

(二)附条件合同的运用

附生效条件与附解除条件的合同在现实生活中均不陌生,特别是附解除条件的合同其实在企业章程、合资协议中普遍存在。这些章程、协议中一般均明确规定了某些具体情况出现时,解散公司或解除合资合同并由各方共同组成清算组进行清算。使用起来比较复杂的往往是附生效条件的合同,从其功能上有以下几类:

1.通过所附条件控制风险

在企业间签订合同过程中往往存在这样的风险,即一方将合同签字盖章后交另一方签字盖章,这就存在另一方对合同的条款进行变更或增加某些不合理条款的风险。此类事件一旦发生,由于双方签字、盖章的合同都在后签一方处,首先签订合同的一方往往没有充分的证据能够保护自己。

对于此类问题,其实完全可以通过附生效条件的方式加以控制。例如,先盖章的一方可以在合同中设定生效条件,约定待双方盖章后由先盖章的一方出具确认函,然后合同生效。通过这种生效条件的设定,先盖章的一方可以充分避免风险。2.防止对方反悔造成不利影响 有时附条件的合同所附的生效条件是对合同的一种颠覆性的条件,目的是在另一方违约时对其进行更为严厉的惩罚,以保护先履行一方的权益。

例如,曾有两个自然人之间订立协议,由债务人向债权人提供一定的资金支持,但所附的条

件是债权人放弃除了协议列明部分以外的其他权益。这种条件就是颠覆性的,如果债权人一方在接到资金支持后反悔,则首先要考虑的是无条件返还所接受的资金支持。在诉讼案件的调解过程中原被告之间也经常有这样的交易,即原告放弃部分权益,但被告必须在双方约定的时间内履行,否则原告方有权按全部的诉讼请求及违约金申请法律强制执行。

3.规避限制从事远期交易

附期限的合同有时被用于进行远期合同交易,即约定远期或到了一定日期后才开始履行特定的义务。在这种

租赁合同的履行期限

操作中,应当避免约定在将来的某个时间合同生效,而是约定合同签订后即开始生效、到了约定的期限时开始履行,因为对于未生效的合同当事人没有履行义务。附期限的合同用于20年以上期限的租赁合同可能是更为合适,因为合同法第二百一十四条中规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”而事实上,某些当事人确实有长期租用某地段办公楼的需要,也有许多人为此对于租用50年的合同采用分三张合同签订的方式解决。其中第一、第二份合同分别为二十年,第三份合同为十年,房租则一次性付清。这类合同事实上也属于附期限的合同,只是许多合同并没有说透这一点,如果第二、第三份合同中点明是附期限的合同,并约定到了具体的期限后开始履行,应当是在法律上的地位更为有利。

(三)“附期限”的理解

对于合同所附期限存在不同的理解。一种观点认为合同所附的期限只能是合同签订以后具体的、以时间计量的期限;而另外的观点则认为可以从合同生效后某一事件发生开始计算期限,只不过是一个不具体的期限而已。例如某合同中的一个条款“房屋租赁自出租人将房屋重新装修完毕并交付后开始,为期三年”,如果按前一种观点会认为是没有约定期限、而后一种观点则认为已经约定了期限。

“期限”一词并无法定解释。按现代汉语的标准解释,期限是指限定的一段时间,也指所限时间的最后界限。因此,不能狭隘地将“期限”仅仅理解为有具体的某年某月某日,只要是限定了一段时间就应当理解为“期限”,只要与现行法律规定的各类内容不冲突,就无需考虑其起始时间的计算方法。如果用同样狭隘的思路去理解,具体的某年某月某日恰恰不是“期限”而是“日期”。更何况后一种约定方式也可以理解为“附条件”,同样是有效合同。 附失效期限的合同多用于一些需要持续履行的合同,许多交易本身就是一次性的,合同履行完毕后合同自然失效,无需约定失效期限。即使合同未能得到全面履行而产生争议,对争议的解决有法律意义的应当是诉讼时效而不是合同失效的期限。因此,对于交易次数明确、每次交易日期明确的交易,合同的失效期限事实上完全可以不约定。如果既约定了合同中的交易期限、又约定了合同的失效期限,当履行期间发生失效期限届满的情况,则合同到底是应当履行还是应当解除便会产生冲突。

篇二:租赁合同的主要条款、形式和期限范本

(一)租赁合同的主要条款

1.租赁物的名称

租赁物是租赁合同的标的物,是出租人、承租人权利义务的核心。没有租赁物,租赁合同就无法付诸履行,因此,它是租赁合同的首要条款。2.租赁物的数量和质量

只有在租赁合同中明确租赁物的数量和质量,出租人才能准确的履行交付租赁物的义务,承租人才能准确接受租赁物。同时租赁物的数量和质量条款也是双方当事人责任划分的依据。租赁物的数量应填写准确,计量单位要使用《计量法》规定的单位。租赁物的质量要求要在合同中列明,同时还要规定合理的磨损或消耗标准。

3.租赁物的用途

当事人双方在租赁合同中,必须写明租赁物的具体用途。承租人必须按照合同规定的用途使用租赁物,如果违反合同规定的用途或擅自转租给第三人或进行其他违法活动时,出租人有权解除合同。

4.租赁期限

当事人可以约定明确期限,也可以不约定明确期限。对于约定明确期限的租赁合同,到期后租赁合同自然终止,承租人须返还原物。但双方当事人皆可以依明示或默示的方式将租赁期限延长,此即“续租”。对于未约定期限的租赁合同,不应理解为永久租赁,而应理解为任意期限;承租人有权在任意时间提出退租,而出租人也有权在任意时间撤租,当然,出租人在撤租之前,应给予承租人必要的准备时间。

5.租金

租金缴纳是合同的主要和必备条款。租金的标准,国家有统一规定的按统一规定签订;没有统一规定的由当事人协商议定。同时,对租金是一次缴纳还是分次缴纳,每次缴纳的具体时间都应在合同中列明。

6.租赁期间租赁物的维修保养条款

租赁物在租赁期间由谁及如何维修和保养,应在合同中予以规定。一般说,属于平时正常的维修和保养,由承租人承担,属于大修理的任务,应由出租人承担。

7.违约责任条款

合同双方应根据国家有关法律、法规的规定,协商具体违约应承担的责任。

8.其他约定事项条款。

(二)租赁合同的形式

(1)租赁合同的租赁期限为六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

(2)土地使用权的租赁,应当依法办理登记。

(3)房屋等其他租赁合同依有关法律、法规应办理登记的应向有关机关办理登记。

(三)租赁合同的期限

租赁期限,是由双方当事人协商确定的合同重要条件之一。通常,土地、房屋、建筑物等不动产的租期具有长期性的特点,而动产的租赁多为短期。租赁合同期满,可以续订。

双方在合同中未约定租期的,为不定期租赁。不定期租赁的法律后果

是:任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同,但在解除合同之前,应预先通知对方,给其必要的准备时间。

当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

关于租赁期限,在合同的主要条款中已有较详细论述,在此就不再赘述。

篇三:分期履行的租赁合同,诉讼时效何时起算

分期履行的租赁合同,诉讼时效何时起算? | 下午茶

2015-01-15

天同诉讼圈

《民法通则》第136条规定因欠付或拒付租金引发的诉讼,适用一年短时效,旨在督促债权人及时行权,以期发挥租赁物最大效用。实践中双方当事人订立租赁合同,通常采取分期计付租金的方式,租金纠纷在分期履行的债务纠纷中最为常见。因欠付或拒付租金引发的纠纷,很多会涉及对诉讼时效起算点的争论。看似简单的问题背后,是法官对于效率与公平的个案衡量,包含着极大的司法智慧。

今日下午茶,我们就来聊一聊分期履行的合同,诉讼时效从何时起算的问题。

由一则简单案例说开去

甲乙签订了五年期(2005年1月1日-2010年12月31日)租赁合同,约定租金年付,第一期租金(即2006年租金)到账后甲交付房屋,此后每年12月31日前支付第二年租金。乙在支付两

期后拒不支付,但一直占有使用租赁物。甲于2011年6月诉请乙支付剩余租金,乙以甲主张2008、2009年租金超过诉讼时效为由抗辩,只愿补足2010年欠租。甲提出租赁合同属继续履行合同,是一个整体,其有权在最后一期届满时就全部未付租金主张债权。

此类案件在现实生活中并不鲜见,看似简单的案例背后却隐藏着一个极具探讨价值的实务问题:同一租赁合同项下分期支付的租金,诉讼时效自何时起算?

左右摇摆的司法态度

在2008年《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》(下称《诉讼时效司法解释》)实施前,多个省级法院分别就分期计付债务诉讼时效如何起算请示过最高法院,最高法院的几个答复前后不一,且未区分分期履行债务的不同类型,答复内容是否可直接套用于拒付分期租金的个案仍待商榷,并未形成统一的司法观点。

《诉讼时效司法解释》颁布后,解释第五条明确规定:“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”,第一次通过司法解释的方法对“同一债务”分期履行债务诉讼时效起算点作出直接回应。但何种分期履行的债务才属于“同一债务”,司法解释却缄口不言。

通常来说,分期履行债务分为同一债务分期履行及分期履行合同之债。同一债务分期履行指债务在合同订立时业已确定,双方当事人只是依照设定的时间分期履行,譬如分期付款的商品房买卖。分期的发生不割裂债权债务关系的整体性,法律上仍应视作同一债务;分期履行合同之债指在继续性合同履行过程中持续发生的定期债务,譬如租金、水电费等。此类债务各期发生有先后且彼此独立,可视为不同债务。

从文义解释角度看,《诉讼时效司法解释》第五条仅明确了“同一债务分期履行”的诉讼时效起算方式,对于“分期履行合同之债”则做了模糊处理,将是否可适用第五条留待司法实践进一步明确。

那各级法院在审判实践中如何处理此类纠纷?

根据我们的案例检索结果,各地各级法院在此问题上看法莫衷一是,处理态度大致有如下三种:

(1)直接判定分期支付的租金属于“同一债务”;

(2)认为分期租金不属于“同一债务”,但可类推适用“同一债务”处理规则;

(3)认为分期租金不属于“同一债务”,每一期租金均应视为独立债务分别计算诉讼时效。

争论背后的法理博弈

以租金为代表的分期履行合同之债诉讼时效起算问题之所以扑朔迷离,法院裁判规则始终未能统一,实质是因督促债权人及时行权的制度需求和保护合法债权的实质公平这两种价值取向之间存在紧张关系,法院不得不在个案中寻求价值平衡。

根据最高人民法院民二庭法官原爽的观点,以诉讼时效制度对债权的行使设限,是为避免债权债务关系长期处于不确定状态,保证司法效率。但效率原则却难以保证每次具体的交易争议都实现公平。“正因如此,在具体的纠纷裁判过程中,法官往往会从实质正义的理念出发,寻找各种理由来限缩诉讼时效制度的适用空间,使债权人获得最大限度保护。公平和效率这两大原则的权衡,在模糊的边界地带显得尤为艰难,分期履行合同之债就是一个典型范例。”

一方面说来,尽管分期支付租金是否属于《诉讼时效司法解释》

第五条规定的“同一债务”存在争议,但在司法解释规定不明的情况下,如将此纠纷都类推适用第五条,能使当事人在订立和履行租赁合同的过程中明确判断诉讼时效起算时间,对于当事人合同权利的实现至关重要。且在租赁合同有效并继续履行的情况下,债务未履行的事实一般确实存在,赋予债权人自最后一期租金履行期限届满时起算诉讼时效的权利,会使司法裁判的标尺统一于债权人保护,更符合实质公平。

另一方面,从《民法通则》第一百三十六条将延付或拒付租金规定为一年的短时效,可以读出立法者希望督促债权人及时行权,避免债权债务关系长期处于不确定状态、以促进社会资源最大化利用的价值取向。从此类债务本身的特性看,各期租金的支付均有一定的独立性,具备单独主张的法律基础。如允许自最后一期履行期限届满起算诉讼时效,可能诱使债权人故意怠于行权,从而利用租赁合同中高额的迟延支付违约金条款谋取不当利益。

我们的观点

(一)分期履行的租赁合同不属于《诉讼时效司法解释》第五条规定的“同一债务”,此条规定不宜直接适用

虽然实践中很多法院直接以分期履行的租赁合同属于“同一债务”为由,判定诉讼时效起算点为最后一期债务履行期限届满之日。但我们倾向于认为,租金合同属于继续性合同,在履行过程中持续定期发生的债务彼此在金额和履行期限上可能各不相同,且每一期单独割裂出来都可独立成完整的、可被主张


标签:合同履行地法院有管辖权吗